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上手な生前相続税対策(4) こんな投資なら

バブルが崩壊して、もうかなりの年月が経つというのに、不動産の時価はまだまだ下落し続けている。もう底だ、底だといいながら・・・

しかし、確かに時価は下落しており、不動産投資をするには、よい環境になってきている。建築コストも下がってきているし、金利も安いし、物によっては、10%近い利回りのものもある。

ところで、不動産に投資する場合には、次のような相続税上のメリットがある。

①土地の評価
投資物件の土地の評価は、貸家建付地の評価となる。貸家建付地の評価は、更地の評価から借家権と借地権を乗じたものを控除して求めることとされている。算式は次のとおり。

貸家建付地の評価=土地の更地評価×(1-借地権割合×借家権割合)

・土地の更地評価を1億円
・借地権割合を70%
・借家権割合を30%
とすると、貸家建付地の評価は7,900万円の評価になり、更地評価に比べると21%減額されることとなる。これは、自分が所有している土地の上に投資用の建物を建築しても同じ効果が得られる。

②建物の評価
投資物件の建物の評価は貸家評価となる。貸家の評価は、建物の固定資産税評価額から借家権を控除して求める。算式は次のとおり。

貸家の評価=建物の固定資産税評価額×(1-借家権割合)

この場合の固定資産税評価額は、一概には言えないが、建物の建築コストの約60%程度になっているものが多い(建築資材により評価額は異なる)。

・建物の建築費を1億円
・固定資産税評価額を6,000万円
・借家権を30% 
とすると、建物の評価は4,200万円となる。つまり、2億円の土地建物の評価が、1億2,100万円になるということで、その差額7,900万円の相続財産が圧縮される。これは、借り入れをしても、自己資金を使っても効果は同じだ。

不動産投資をする場合、肝心なのは、その投資物件の収支である。くれぐれも相続税の節税目的だけで、投資をしないようにしていただきたい。相続人に大きなお荷物を背負わせることになる。ご注意を!!

(『生前遺産分割のすすめ』より抜粋)

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